事務所ブログ

2017.09.20更新

大恥をかくところでしたというお話です。

先日依頼を受けた相続の仕事ですが、相続税の申告が必要か否かを判定する必要があり、、土地の仮評価を行い、現時点でわかっている預貯金などの財産を加え、債務・葬式費用を控除したら、相続税の申告が必要で、相続税も少々ご負担いただくことになりました。
それで、その旨を依頼者へ連絡し、本格的に作業の準備にかかりました。

まず、手始めに土地の評価を行うため、仮評価した土地の一覧表上に、必要な資料、評価減の項目などを書き入れていたら、
「あれれ・・・畑なのに、評価額が2千万円を超えている土地がある、、、え、どーして、近くの宅地は、、、げっ、4百万円!!!」
びっくり仰天です。

調整区域にある"登記地目は宅地"、"課税地目は畑"という土地なんですが、なんと、固定資産税評価額が2百万円超で、倍率が20倍でした。
そりゃ、単純に計算すれば、この土地の相続税評価額は、固定資産税評価額2百万円超×倍率20倍だから、2千万円超ということになりますね。

こんな馬鹿なことはありませんから、早々に市役所へ教えを請いに行きました。
えっ?私は市役所・県税事務所・税務署へ教えを請いによく行きますよ。なって言っても確実ですし、かなり親切に教えていただけますよ。

で、市役所で尋ねましたら、
「当該土地の課税地目は"畑"です。耕作も行われているようですが、実質は家庭菜園と判断し、課税上は"雑種地"として取り扱いしています。従って、"宅地"としての評価額の50%相当を固定資産税評価額としています。なお、この土地はいわゆる"新宅地"に該当します。」
という回答でした。
懇切丁寧に教えていただき感謝です。

ということは、この土地の相続税評価額の算定は、まず、この土地を"新宅地"とみなして、新宅地としての固定資産税評価額を算定し、次に、倍率を掛ければよろしいということになります。
"新宅地"として評価するにあたって、この土地の単価を尋ねたところ、27,404円/㎡とのことでしたので、
固定資産税評価額=評価額27,404円/㎡×面積148.04㎡×0.8=3,245,510円
相続税評価額=固定資産税評価額3,245,510円×倍率1.1=3,570,061円
という答えが出ました。

いやー、ほんとに、土地の評価は慎重に行わなければならないと、改めて痛感しました。

結果、今回のお仕事は消滅となってしまい、お客様へ、
「すいませんでした。相続税の申告は必要なくなりました。原因は私の計算間違いです。」
とれんらくしましたら、お客様は、ほっとされ、喜んでいらっしゃいました。

私にとっては、相続の仕事が一件なくなり残念でしたが、一方、間違いに気づかず進めていってしまい、申告まで行ってしまったらと思うと・・・。
冷や汗ものです。

投稿者: 水野充永税理士事務所

2017.09.11更新

忙しかったのと、暑さでちょっとご無沙汰でした。

勉強になる相続事案がありましたので、この相続事案についてお話します。
初めての事例です。

被相続人の方が、ご生前中に土地の売買契約を締結していたのですが、決済金を受け取ることなく他界されてしまいました。
この場合、相続税の課税財産になるのは「不動産(土地)」なのか?、「決済金」なのか?、、、どちらでしょう。
不動産屋さんからは、"早く決済を行いたいので、相続人の誰がこの土地を相続するかを急いで決めてください"と急かされています。

調べてみたら、 "相続税の課税財産となるのは、「代金債権(未収入金)」である"そうです。
従って、今回の場合、相続税の課税財産になるのは「決済金」ということになります。
そーすると、この決済金を相続人の誰が相続するかによって、この土地の相続登記を行わなければならないわけで、、、うわー、急がねば!!!

で、土地を売ったわけですから、当然、譲渡の申告を行わなければならないのですが、、、、誰で行うのでしょう。

これも調べましたら、なんと、被相続人の譲渡所得として申告してもよいし、売買契約を引き継ぎ決済金を受け取った相続人の譲渡所得として申告してもよいそうなんです。

そーなると、当然、税金面で有利になる方を勧めなくてはなりませんね。
税理士の腕の見せどころです。

被相続人の譲渡所得として申告すると、
★住民税が免れます
★ 譲渡所得税が相続税の債務控除の対象となります

相続人の譲渡所得として申告すると、
★譲渡所得の計算上、相続税の取得費加算の特例の適用が受けられます

どっちが徳なのでしょう。
今回は、相続税額がかなり少なく済みそうなので、被相続人の譲渡所得として申告することをお勧めしようと思っております。

となると、げっ、所得税の準確定申告をしなくてはならない!!!

また忙しくなりそうです。
ありがたいことです。

投稿者: 水野充永税理士事務所